Die Fugger-Idee 2.0 – einfach übernehmen!

Im Herzen Augsburgs liegt etwas Seltenes: eine Sozialsiedlung, die seit 500 Jahren funktioniert. Keine Staatszuschüsse. Keine Fördergelder. Keine ständige Neuprogrammierung. Die Fuggerei ist mehr als ein historisches Kuriosum – sie ist der Beweis, dass gesellschaftliche Aufgaben lösbar sind, wenn jemand mutig genug ist, Verantwortung zu übernehmen. Und dass diese Verantwortung in einer Hand liegen muss.

Die Frage ist nicht, ob die Fuggerei funktioniert. Sie funktioniert. Die Frage lautet: Können wir dieses Modell von einer Siedlung auf ein ganzes Land skalieren? Ohne Bundesbauplan. Ohne Regierungskommission. Ohne staatliche Beteiligung. Ohne öffentlichen Bankenapparat.

Die Antwort ist ja. Aber nur unter einer Bedingung: Jedes Projekt bleibt in einer Hand.

Jakob Fugger war kein Wohltäter – er war klug!

Jakob Fugger der Reiche zählt zu den reichsten Menschen der Geschichte. Sein Handelsnetz reichte von Antwerpen bis Indien. Doch seine intelligenteste Investition war keine Bank, kein Bergwerk, keine Armee – sondern eine Siedlung für bedürftige Augsburger Arbeiter.

Das Modell: 1521 gründete er eine Stiftung mit 10.000 Gulden Startkapital. Daraus entstanden 52 Häuser. Bewohnt wurden sie von Handwerkern, Arbeitern, Witwen – meist Menschen im Umfeld des Fugger-Unternehmens.

Die Bedingungen: Jahresmiete ein Rheinischer Gulden. Heute: 88 Cent. Im Gegenzug drei tägliche Gebete für die Familie Fugger. Kein Almosen. Ein Vertrag.

Die Finanzierung: Das Stiftungsvermögen wurde langfristig angelegt – ursprünglich Forstwirtschaft, später diversifiziert. Die Erträge trugen Instandhaltung, Renovierung, Verwaltung. Nach Inflation 0,5 bis 2 Prozent reale Rendite. Bescheiden. Aber ausreichend. Weil niemand Geld abschöpft. Weil jeder Überschuss reinvestiert wird. Weil Fugger auf Generationen plante, nicht auf Quartalsziele.

Das Ergebnis: Die Idee hat auch nach über fünfhundert Jahren noch Bestand. Kriege, Hyperinflation, Währungsreformen – nichts hat diese Konstruktion zum Einsturz gebracht.

Ein Vergleich, der alles zeigt:

Die Diskrepanz ist eklatant. Eine 60-Quadratmeter-Fuggerei-Wohnung kostet ein Sechstel einer vergleichbaren Sozialwohnung in München, Hamburg oder Berlin. 

Der Unterschied? Bei der Fuggerei übernimmt eine einzige Stiftung die gesamte Finanzierung. Bei staatlichen Programmen sind es Dutzende Behörden – jedes mit eigenen Auflagen, Berichtspflichten, Interessen.

Der Staat hat versagt!

Die Bilanz staatlichen Handelns spricht eine deutliche Sprache:

Wohnungsbau: Deutschland plant jährlich 400.000 neue Wohnungen. Fertiggestellt werden knapp 250.000. Die Differenz wächst. Sozialwohnungen werden abgezogen, wenn Förderbindungen auslaufen – schneller als sie neu gebaut werden.

Großprojekte: Stuttgart 21 – ursprünglich 2,6 Milliarden, heute über 10 Milliarden. BER – 2,8 Milliarden veranschlagt, 8,7 Milliarden real. Elbphilharmonie – 77 Millionen geplant, 866 Millionen real. Symptome eines Systems, das Planungsrealität von politischem Druck trennt.

Coronapolitik: Der größte Eingriff seit Kriegsende. Kinder lernten monatelang nicht richtig. Existenzen im Mittelstand zerstört. Psychische Erkrankungen bei Jugendlichen explodiert. Folgekosten werden Jahrzehnte nachwirken. Unmittelbare Ausgaben: mehrere Billionen Euro.

Migration: Seit 2015/2016 kamen schätzungsweise über 1,3 Millionen Schutzsuchende nach Deutschland. Ab 2022 dann noch einmal über eine Million Kriegsflüchtlinge aus der Ukraine. Hinzu kommt Arbeitsmigration aus Drittstaaten, Familienzusammenführung und Binnenmigration in Metropolen. Jede dieser Gruppen beansprucht Wohnraum – oft den bezahlbaren, ohnehin knappen.

Sozialhaushalt: Transferleistungen wachsen schneller als die Wirtschaft. Die Last wird verschoben, nicht gelöst.

Die Diagnose: Das staatliche System ist überlastet, überreguliert und unterfinanziert. Wo tiefgreifende Probleme langfristige Antworten brauchen, herrscht parteipolitischer Kleinkrieg. Die Gesellschaft steht am Rand des Zusammenbruchs – nicht, weil die Probleme unlösbar wären, sondern weil diejenige Instanz, die sie lösen soll, dazu nicht in der Lage ist.

Eine Hand, eine Verantwortung – ohne Kompromiss!

Die Fuggerei funktionierte, weil eine einzige Stelle verantwortlich war. Eine Stiftung. Ein Vermögen. Eine Verwaltung. Keine fünf Finanziers mit verschiedenen Zielen. Keine zehn Behörden mit unterschiedlichen Zuständigkeiten. Kein Konsenszwang zwischen Partnern, die Unterschiedliches wollen.

Das ist nicht historischer Zufall. Es ist die entscheidende Bedingung für Erfolg.

Warum Einhand-Eigentum entscheidend ist

Moderne Gemeinschaftsprojekte scheitern selten am Konzept. Sie scheitern an der Struktur. 

Public-Private-Partnerships klingen elegant. In der Praxis bedeutet jeder weitere Finanzpartner: eigene Auflagen, eigene Berichtspflichten, eigene Prioritäten. Jeder will Kontrolle, niemand will Verantwortung. Am Ende entscheidet nicht das gemeinwohlorientierte Ziel, sondern der Interessenausgleich zwischen Geldgebern. Das tötet Projekte.

Die Konsequenz: Wer heute eine moderne Fuggerei errichten will, gründet eine einzelne Stiftung bürgerlichen Rechts oder eine gemeinnützige GmbH. Ein Kapitalstock. Ein Träger. Eine Satzung, die Reinvestition vorschreibt und Ausschüttungen verbietet.

Keine öffentliche Kofinanzierung. Keine Landesförderung. Keine Bundesprogramme. Keine Sparkassen. Keine Genossenschaftsbanken als Partner. Keine staatliche Mitwirkung.

Das Kapital kommt vom Gründer – einem Unternehmen, einer Familie, einem Stifter. Wer später zusätzliches Kapital beisteuern will, kann zustiften. Aber die Steuerung bleibt bei der einen Institution, die gegründet wurde. Eine Hand entscheidet. Eine Hand trägt. Eine Hand haftet.

Steuerlich ist das attraktiv: Gemeinnützige Stiftungen sind körperschaft- und vermögenssteuerfrei. Zustiftungen sind als Sonderausgaben absetzbar. Unternehmensstiftungen können Vermögen steuerneutral übertragen. Erbschafts- und Schenkungssteuer fallen bei gemeinnützigen Zuwendungen nicht an. Das ist kein Schlupfloch – es ist eine bewusste gesellschaftliche Anreizstruktur, die Privatvermögen in Gemeinwohlorientierung belohnt.

Wie eine moderne Fuggerei konkret aussieht

Ein mittelständisches Unternehmen in Baden-Württemberg mit 250 Beschäftigten. Fachkräftemangel drückt auf Gehälter. Bewerber ziehen eher in Städte mit besserem Angebot. Der Inhaber denkt anders:

Schritt 1: Zustiftung aus Firmenvermögen – 10 Millionen Euro. Steuerneutral, bilanzierbar. Das Geld gehört ab sofort der Stiftung, nicht mehr dem Unternehmen.

Schritt 2: Die Stiftung kauft ein Grundstück. Von der Gemeinde zu Marktpreis oder von einem Privatmann. Keine Schenkung, keine Gegenleistung, keine politische Bedingung.

Schritt 3: Die Stiftung gründet eine gemeinnützige GmbH als Bau- und Betreibergesellschaft. 100 Wohneinheiten werden errichtet oder erworben. Alles in einer Hand – Planung, Bau, Vermietung, Verwaltung.

Schritt 4: Wohnungen werden langfristig unter Marktniveau vermietet – an Beschäftigte und an Bedürftige der Region. Miete deckt Kosten, macht keinen Profit.

Schritt 5: Satzung schreibt vor: Alle Überschüsse werden reinvestiert. Keine Dividenden. Keine Ausschüttungen. Keine Veräußerung ohne gemeinnützigen Zweck.

Ergebnis: Stabile Wohnkosten für Mitarbeiter. Bessere Bindung. Geringere Fluktuation. Die Region profitiert von bezahlbarem Wohnraum. Die Stiftung trägt Verantwortung, bleibt unabhängig, bleibt in einer Hand.

Denkbar auch:

• Krankenhäuser, die als alleinige Stifter Pflegepersonal-Wohnungen errichten
• Handwerksbetriebe, die Azubi-Wohnungen aus eigener Tasche bauen
• Familien mit Vermögen, die eine Stiftung gründen und eine gesamte Kleinsiedlung schaffen
• Wirtschaftsverbände, die als Träger für ihre Branche Wohnstiftungen ins Leben rufen

Jedes Projekt bescheiden. Jedes lokal verwurzelt. Jedes langfristig. Jedes in einer Hand. Keines braucht den Staat. Keines braucht eine Bank als Partner. Keines braucht eine politische Mehrheit.

Gemeinsames Wissen statt gemeinsamer Kassen

Was die Fuggerei nicht hatte, brauchen wir heute: einen Ort, an dem Erfahrungen geteilt werden. Nicht eine Zentrale, die bestimmt. Sondern eine Plattform, die sammelt. Open-Source für Fuggereien.

Das Prinzip: Jede Stiftung bleibt völlig eigenständig. Aber alle können auf einen gemeinsamen Wissenspool zugreifen – mustergültige Satzungen, Baupläne, Finanzierungsmodelle, Mieterverträge, rechtliche Vorlagen. Wer eine Fuggerei gründen will, muss nicht bei null anfangen. Er lädt die Vorlagen herunter, passt sie an seine Situation an, baut auf.

Das ist keine Organisation. Das ist eine Bibliothek. Open-Source bedeutet: Jeder darf nutzen, jeder darf beisteuern, niemand muss fragen. Wer Erfahrung mit barrierefreiem Bau hat, teilt die Pläne. Wer eine clevere Mietvertragsgestaltung entwickelt hat, lädt sie hoch. Wer Fehler gemacht hat, warnt andere.

Keine Mitgliedschaft. Keine Beiträge. Keine Aufsicht. Nur Wissen, das geteilt wird. Genau wie Open-Source-Software funktioniert: Linux wird von Tausenden unabhängig genutzt, aber niemand besitzt es allein. Jeder Beitrag macht das Ganze besser.

So entsteht Skalierung ohne Zentralisierung. Hunderte Stiftungen, alle in eigener Regie, alle voneinander lernend. Was sie verbindet, ist der Fuggerei-Code – acht Prinzipien, freiwillig übernommen, ohne Vertrag oder Sanktion.

Der Fuggerei-Codex

Anlässlich des 500-jährigen Jubiläums 2021 formulierten die Fugger’schen Stiftungen mit dem Architekturbüro MVRDV acht Bausteine, die das Erfolgsrezept verdichten:

• Langfristige Bezahlbarkeit – Mieten bleiben dauerhaft erschwinglich
• Klare soziale Mission – kein Profitziel, gemeinwohlorientiert
• Transparente Verwaltung – Entscheidungen nachvollziehbar
• Nachhaltige Finanzierung – Eigenkapital, keine Abhängigkeit
• Teilhabe der Bewohner – Mitbestimmung, Verantwortung
• Integration von Dienstleistungen – Bildung, Gesundheit, Beratung
• Barrierefreiheit – zugänglich für alle Altersgruppen
• Kulturerbe-Erhaltung – historischer Kontext bewahren

Der Codex ist kein Gesetz. Er ist ein Versprechen. Wer ihm folgt, gehört zum Kreis. Wer ihn bricht, bleibt allein. Der Druck kommt nicht von einer Behörde, sondern vom eigenen Anspruch.

Wohnen neu denken: Gemeinschaft statt Isolation

Die ursprüngliche Fuggerei war nie anonymes Massenquartier. Bewohner lebten dicht beieinander, teilten Kirchgang, Nachbarschaftshilfe, Regeln. Das war keine Nebenerscheinung. Es war Absicht.

Das heutige Problem: Deutsches Mietwesen erzeugt Isolation. Single-Haushalte dominieren. Ältere werden allein. Kinder fehlen Bezugspersonen. Arbeitslose verlieren Tagesrhythmus. Vier Wände und ein Dach lösen nicht das eigentliche Problem – fehlende soziale Verbindungen.

Eine moderne Fuggerei muss deshalb weiterdenken:

Gemeinschaftsräume: Gemeinschaftsküchen, Werkstätten, Gästezimmer, Bibliotheken, Außenbereiche. Nicht nur Infrastruktur teilen, sondern Zeit und Verantwortung. Wer eine Gemeinschaftsküche nutzt, lernt seinen Nachbarn kennen. Wer Gästezimmer mitnutzt, spart Hotelkosten und lernt, dass Teilen mehr bringt als Besitzen.

Altersgemischte Quartiere: Junge Familien, Auszubildende, Rentner zusammen. Ältere begleiten, Jüngere unterstützen im Haushalt. Natürlicher Wissenstransfer, weniger Vereinsamung. Eine Rentnerin, die vormittags auf das Kind des Nachbarn achtet, damit dieser zur Schicht kann – das ist keine Sozialromantik, sondern gelebte Entlastung.

Mitwirkungspflicht: Keine reine Mieterrolle. Bewohner wählen eine Hausversammlung, entscheiden über Regeln, übernehmen Dienste im Wechsel. Das stärkt Identifikation, senkt Konflikte, verhindert Missbrauch. Wer mitgestaltet, respektiert das Gemeinsame.

Digitale Unterstützung: Plattformen für Koordination, gemeinsame Buchhaltung, Kommunikation. Aber das Fundament bleibt menschlich – Gesichter kennen, Hände reichen, gemeinsam handeln. Technik ist Werkzeug, nicht Ersatz.

Nachbarschaftliche Dienstleistungen: Eine moderne Fuggerei könnte Räume für eine Kindertagesbetreuung vorsehen, einen Nachbarschaftsladen, eine Werkstatt für Reparaturen, Räume für Therapie oder Beratung. Nicht zentral gesteuert, sondern von Bewohnern getragen. Was die Gemeinschaft braucht, entsteht in der Gemeinschaft.

Vom Einzelprojekt zur Bewegung

Einzelne Fuggereien werden entstehen – hier und da, von mutigen Initiatoren gestiftet. Doch das reicht nicht. Einzelinitiativen bleiben Inseln. Was nötig ist: viele Inseln, die denselben Code teilen, ohne voneinander abhängig zu sein.

Stufe 1: Die ersten Hundert

Ein Unternehmen in Bayern gründet eine Stiftung. Eine Familie in Hamburg folgt. Ein Handwerksverband in Sachsen zieht nach. Jedes Projekt eigenständig, jedes in einer Hand. Was sie verbindet, ist die Nutzung desselben open-source-Wissenspools. Dieselben Satzungsvorlagen, dieselben Bauprinzipien, derselbe Code. Sie kennen einander nicht unbedingt. Aber sie wissen voneinander.

Stufe 2: Sichtbarkeit

Wenn hundert Projekte stehen, entsteht Öffentlichkeit. Medien berichten. Andere Unternehmen, Familien, Verbände werden aufmerksam. Der Gedanke verbreitet sich: Es geht. Ohne den Staat. Ohne Förderanträge. Ohne Bürokratie.

Stufe 3: Tausende

Aus hundert werden tausend. Aus tausend werden zehntausend. Jede Stiftung bleibt eigenständig, aber das kollektive Wissen wächst. Was anfangs mühsam war – Satzung formulieren, Bauplanung, Mietvertragsgestaltung – ist nun Standard. Der open-source-Pool enthält Hunderte erprobter Modelle. Die Einstiegshürde sinkt. Wer heute 10 Millionen Euro und ein Grundstück hat, kann in Wochen starten, nicht in Jahren.

Das Potenzial in Zahlen

Die Mathematik ist simpel: Das Kapital ist vorhanden. Es wird vererbt, konsumiert, angehäuft. Was fehlt, ist die Entscheidung, es zu binden.

Drei Effekte auf nationaler Ebene

Wenn 10.000 unabhängige Fuggereien entstehen – was ändert sich?

Entlastung der öffentlichen Haushalte: Jede Fuggerei-Wohnung ist eine Sozialwohnung, die nicht vom Staat finanziert werden muss. Bei einer Million neuer Einheiten sinken die Ausgaben für Wohnungsförderung, Sozialhilfe und Obdachlosenunterbringung um 5 bis 10 Milliarden Euro jährlich. Das Geld steht für Bildung, Infrastruktur, Klimaschutz zur Verfügung – oder für Steuersenkungen.

Stärkung der regionalen Wirtschaft: Jedes Projekt schafft Arbeitsplätze – Bau, Verwaltung, Instandhaltung. Lokale Handwerker bekommen Aufträge. Bessere Wohnbedingungen führen zu stabileren Haushalten, geringerer Arbeitslosigkeit, mehr Kaufkraft. Private Initiative erzeugt öffentlichen Nutzen – ohne Umweg über den Staat.

Veränderung der politischen Kultur: Dass Bürger übernehmen, wo der Staat versagt, hat einen Kaskadeneffekt. Gemeinden erkennen, dass Lösungen möglich sind ohne zentrale Befehle. Unternehmen lernen, dass Verantwortung nicht Pflicht ist, sondern Chance. Politiker merken, dass sie nicht alles steuern müssen. Die Politik verändert sich nicht durch Reformen – sie verändert sich durch Beispiele, die überzeugen.

Die Widerstände

Drei Einwände lassen sich vorhersehen:

„Das untergräbt den Staat“ – Nein. Der Staat bleibt zuständig für das, wofür ein zuständig sein sollte: Infrastruktur, Recht, Sicherheit. Aber er hat auf dem Feld des Wohnens bewiesen, dass er nicht liefern kann. Die Fuggerei-Idee ergänzt nicht – sie springt ein, wo nichts kommt. Der Staat reguliert, aber er produziert nicht. Genau das war schon 1521 die Rolle des Augsburger Rates: er duldete, er profitierte, er griff nicht ein.

„Privates Vermögen entgeht dem Fiskus“ – Stimmt. Aber die Gegenleistung ist öffentliche Wirkung. 10 Millionen Euro in einer Stiftung erzeugen 100 Wohnungen, jahrzehntelange Sozialhilfeersparnis, regionale Wertschöpfung. Die Steuerausfälle sind eine Investition des Fiskus in das Gemeinwohl – mit garantierter Rendite. Und das Kapital bleibt im Land. Es wird nicht ins Ausland verschoben, nicht spekulativ investiert, nicht verkonsumiert.

„Das funktioniert nur mit Reichen“ – Falsch. 10 Millionen Euro können nicht nur Milliardäre investieren: das schaffen auch erfolgreiche Mittelständler, Familien mit Immobilienbesitz, Erbengemeinschaften, Berufsverbände. 10 Millionen Euro sind weniger als ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus in Frankfurt. Wer ein solches Haus erbt, kann eine Stiftung gründen, statt es zu verkaufen.

Warum wir nicht warten dürfen

Demografie: Deutschland altert. Bis 2040 Millionen weniger Erwerbspersonen. Wer dann bauen muss, hat weder Arbeitskräfte noch günstige Grundstücke. Heute bauen heißt: Die Zukunft ist erledigt.

Immobilienpreise: In fünf Jahren werden die Preise weiter gestiegen sein. Wer heute Kapital bereitstellt, gewinnt. Wer wartet, zahlt das Doppelte.

Politisches Klima: Je länger die Wohnungsnot besteht, desto größer die Unzufriedenheit. Extremismen wachsen, Vertrauen schwindet. Lösungen, die jetzt kommen, verhindern Eskalation.

Anfangen: Jetzt!

In Deutschland stehen die Werkzeuge bereit. Das Stiftungsrecht erlaubt es, Vermögen dauerhaft dem Gemeinwohl zu widmen – steuerbefreit, substanzgesichert, zweckgebunden. Unternehmen können Zustiftungen bilanzneutral setzen. Das Baurecht steht offen. Der open-source-Wissenspool existiert oder lässt sich in Tagen aufbauen.

Es fehlen nicht die Rahmenbedingungen. Es fehlen lediglich die Akteure, die sie nutzen.